Российские власти Крыма объявили о проведении в 2027 году новой государственной кадастровой оценки недвижимости на полуострове. Опыт регионов соседней России показывает, что это почти всегда приводит к увеличению налога на недвижимость, бывают и другие последствия. Чего ждать крымчанам, разбирались Крым.Реалии.
В 2027 году на территории аннексированного РФ Крыма планируется проведение государственной кадастровой оценки всех объектов недвижимости, сведения о которых внесены в российский Единый государственный реестр недвижимости. Оценка охватит здания, помещения, сооружения, объекты незавершенного строительства и машино-места, расположенные в Крыму, сообщают подконтрольные РФ местные СМИ.
Оценка охватит здания, помещения, сооружения, объекты незавершенного строительства и машино-места
Для обеспечения полноты и достоверности данных подконтрольный российскому правительству Крыма «Центр землеустройства и кадастровой оценки» начал прием деклараций о характеристиках объектов недвижимости от правообладателей или их представителей. Как сообщается, эти декларации позволят уточнить ключевые параметры объектов, влияющие на итоговую кадастровую стоимость.
Министр имущественных и земельных отношений российского правительства Крыма Лариса Кулинич отметила, что подача декларации особенно рекомендуется в случаях, когда в Едином государственном реестре недвижимости выявлены неполные, противоречивые или неточные сведения о характеристиках объекта. Представление актуальной информации необходимо для корректировки данных и более точного определения кадастровой стоимости.
Представленные декларации будут использованы при формировании сведений о характеристиках объектов недвижимости, на основе которых впоследствии определят их кадастровую стоимость в ходе кампании 2027 года.
Кто, как и на каком основании проводит
Российские власти Крыма при проведении кадастровой оценки руководствуются законодательством РФ в рамках делегированных им полномочий.
Правовое основание для проведения работ закреплено приказом «О проведении в Республике Крым государственной кадастровой оценки», принятым 25 марта 2026 года. Документ определяет порядок организации оценки и круг ответственных исполнителей.
Согласно приказу, полномочия по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости переданы подведомственному учреждению ГБУ РК «Центр землеустройства и кадастровой оценки» (ГБУ РК «ЦЗКО»). Учреждение будет собирать и анализировать сведения, необходимые для расчета кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость дома или квартиры устанавливается после оценки
Полномочия бюджетного учреждения в данной области определены Федеральным законом от 03.07.2016 №237-ФЗ.
Форма декларации о характеристиках объектов недвижимости и порядок ее рассмотрения утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 24 мая 2021 года №П/0216 «Об утверждении Порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы».
В настоящее время согласно федеральному закону №269-ФЗ от 31.07.2020 кадастровая оценка проводится раз в четыре года, а в городах федерального значения – раз в два года. Эти же нормы Россия применяет в аннексированном Крыму и на оккупированных территориях.
Для чего нужна кадастровая оценка?
Кадастровая стоимость дома или квартиры устанавливается после оценки. В расчет принимаются сведения о расходах на возведение, площади, износе, а так же экономическое состояние региона и местоположение объекта на карте. В итоге полученная стоимость вносится в российский Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и не меняется до тех пор, пока не будет проведена новая оценка.
Рыночная цена дома или квартиры выше, чем определенная государством
Массовая оценка проводится дистанционно, специалисты не выезжают на каждый объект. Индивидуальный расчет проводится лишь в некоторых случаях.
Кадастровая и рыночная стоимость не зависят друг от друга и не совпадают. Как правило, рыночная цена дома или квартиры выше, чем определенная государством.
Для чего нужна кадастровая цена дома, квартиры, офиса, Крым.Реалии рассказал на условиях анонимности работающий в сфере недвижимости ялтинский активист международного движения за освобождение Крыма #LIBERATECRIMEA.
«По кадастровой стоимости производится определение размера налога на имущество, земельного налога и отчислений после сделки – налог с продажи, пошлина нотариусу и тому подобное. Также по кадастровой стоимости проводят расчет платежей по квартире, которая находится не в собственности, в социальном найме. Есть и другие платежи и пошлины, которые определяются, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости», – рассказал специалист из Ялты.
По его словам, чем выше цена, указанная в выписке ЕГРН, тем больше размер отчислений, которые обязан делать собственник.
Если кадастровая оценка будет повышена, собственники станут платить больший налог на недвижимостьАктивист #LIBERATECRIMEA
«В нынешних условиях, когда российский бюджет трещит по швам из-за трат на войну против Украины, правительство РФ всеми способами пытается его наполнить. Если кадастровая оценка будет повышена, собственники станут платить больший налог на недвижимость», – объяснил активист.
Ялтинский риелтор отмечает, что кадастровая оценка стоимости отличается от рыночной потому, что она выполняется методами массовой оценки, с применением статистической обработки показателей. Точность такой оценки не позволяет учесть индивидуальные особенности объекта недвижимости. Как правило, именно по этой причине кадастровая стоимость отличается от рыночной. Вот почему, если выписка содержит завышенную стоимость, имеет смысл попытаться ее снизить.
Если реальная цена объекта окажется ниже, чем указанная в данных об объекте на сайте Росреестра, то собственнику рекомендуется обратиться с заявлением в специальную комиссию при Росреестре. К заявлению нужно приложить заключение Регионального Кадастрового Центра с подробными расчетами.
Кадастровую цену можно только уменьшить. Если комиссия отказывается вносить изменения о цене объекта в ЕГРН, собственник может потребовать снижения кадастровой цены квартиры или дома в суде.
Впрочем, возможности собственника снизить кадастровую оценку скоро могут быть снижены в российском правовом поле.
Государственная кадастровая оценка будет проводиться не раз в четыре, а раз в два года
Так, в феврале нынешнего года Росреестр подготовил законопроект, согласно которому государственная кадастровая оценка будет проводиться не раз в четыре, а раз в два года.
«Переоценка один раз в два года обеспечит актуализацию кадастровой стоимости с учетом тенденций на рынке недвижимости», – отметил статс-секретарь – заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий.
А уже 23 марта в Госдуму РФ внесли законопроект, направленный на недопущение необоснованного снижения величины кадастровой стоимости жилья в связи с ее пересчетом на основании индексов рынка недвижимости (ИРН), рассчитываемых ежегодно по состоянию на 1 января, пишет российская «Парламентская газета».
Как объясняют инициаторы законопроекта, при двухлетнем цикле определения кадастровой стоимости ее корректировка не понадобится.
Шокирующая оценка
Кадастровая оценка объектов недвижимости в соседней России проводится уже десять лет, и за это время собственники много раз сталкивались с ее необоснованным и многократным завышением.
Так, например, в 2023 году в Санкт-Петербурге пересчитали кадастровую стоимость 3,4 млн объектов недвижимости. В предыдущем варианте суммарная кадастровая стоимость всей недвижимости в городе составляла 68,9 млрд руб. При пересчете она выросла на 78.5% – до 122,9 млрд руб.
«При этом целый ряд владельцев крупных объектов коммерческой недвижимости обнаружили, что их собственность подорожала значительно больше, – рост кадастровой стоимости доходит до 10-11 раз», – сообщала Ассоциация «Русское общество оценщиков».
Сообщается, что кадастровая стоимость многоквартирных домов выросла на 60%, малоэтажная застройка, ИЖС и коттеджи подорожали на 77,9%, административные и бытовые объекты – на 122,7%, объекты коммерческого назначения – на 93,4%, производственного – на 85,4%.
Есть объекты, кадастровая стоимость которых выросла более, чем на 1000%Андрей Ростовцев
«Мы ужаснулись от результатов новой кадастровой оценки. В среднем повышение по нашим объектам составляет 74%. При этом есть объекты, кадастровая стоимость которых выросла более, чем на 1000%, а именно на улице Большая Морская, д. 24. Кадастровая стоимость действующая – 65,6 млн руб., новая – 722,8 млн рублей, увеличение на 1001% (одна тысяча процентов)», – рассказывал финансовый директор ГК «Империя» Андрей Ростовцев.
По его расчетам, с учетом того, что в 2024 году ставка по налогу на имущество вырастет с 1,5 до 2% от кадастровой стоимости, получается, что сумма налогов вырастет на 135%, то есть в 2,35 раза. Суммарно это с 220 млн руб. до 520 млн руб. в год. «Для нашей компании это не просто очень существенно, это как снег на голову», – заявил Андрей Ростовцев.
Аналогичная картина с повышением кадастровой оценки наблюдалась и в Краснодарском крае РФ.
«В оценочной практике Института оценки, в котором я работаю, есть конкретные случаи, когда налог на землю, рассчитанный по кадастровой стоимости, превышал общую выручку предприятия в год. Есть реальные примеры, когда организации вынуждены были брать займы, кредиты, обращаться за финансовой помощью к материнским компаниям, чтобы выплатить этот налог. Конечно, в этом случае, как утопающие за соломинку, компании «хватаются» за возможность оспорить кадастровую стоимость в административном или судебном порядке. Такая практика есть. Так что это может быть проблемой не только для зарождающегося бизнеса, но и для давно действующих предприятий, – рассказывала ранее председатель краснодарского краевого отделения Российского общества оценщиков Любовь Анисимова.
Крымчанам стоит приготовиться к росту налогов от отчислений, зависящих от кадастровой оценкиАктивист #LIBERATECRIMEA
По предварительным оценкам, средний рост кадастровой стоимости в 2026 году составил около 23% в Москве и примерно 18% в Санкт-Петербурге. В отдельных случаях, особенно для премиальных объектов, увеличение может достигать значительно больших значений.
«С учетом российских тенденций, в Крыму, особенно в зоне Южнобережья и курортов Западного берега полуострова, стоит ожидать повышения кадастровой оценки. Крымчанам стоит приготовиться к росту налогов от отчислений, зависящих от кадастровой оценки», – прогнозирует ялтинский активист #LIBERATECRIMEA.
FACEBOOK КОММЕНТАРИИ: