Перманентные катавасии крымского «переходного периода», включая нынешние блэкаут и товарные блокады, судя по всему, все же кардинально не изменили ситуацию на местном рынке недвижимости. Хотя бы потому, что количество строительных компаний, например, в том же Симферополе, которые возводят жилые комплексы в городе, не сократилось и вряд ли в ближайшее время будет сокращаться.
Примечательно, что, когда по требованию властей из-за введенного режима чрезвычайной ситуации (ЧС) временно приостановили производство главные предприятия Симферополя, на стройплощадках города продолжали работать. По крайней мере, там, куда быстренько подогнали добротные дизель-генераторы. Наглядный пример сегодняшних реалий: на воротах площадки черным по белому написано о временном прекращении работ в связи с ЧС, зато за самыми воротами монтажно-отделочные работы в самом разгаре. То есть почти как в хрестоматийном афоризме Козьмы Пруткова: «Если на клетке слона прочтешь надпись «буйвол», не верь глазам своим». Сегодня основные игроки на первичном рынке в Симферополе – «Владоград», «Консоль», «Профессионал», «Гринвуд».
В поисках своего клиента
«Конкуренция у нас есть, но она, так сказать, осознанная, – говорит директор группы компаний «Гринвуд» по маркетингу Ирина Изотова. – Конкуренция здоровая. Не демпингуем, потому что это путь в никуда».
По словам Изотовой, средняя цена жилья в новостройках Симферополя примерно 1 000 долларов США. Это готовые квартиры эконом-класса: черновая отделка, то есть бетонная стяжка на полу, оштукатуренные стены, батареи с двухконтурным котлом отопления, разводка коммуникаций и входные двери. Привлекательное ценовое предложение всегда делается на старте проекта. К примеру, на стадии котлована дома цена составит 45 тысяч рублей за квадратный метр, каркаса – на 10 тысяч дороже. За последние полтора года, говорят эксперты рынка, спрос на жилье в Симферополе не изменился из-за накопившегося дефицита жилья. Чтобы его полностью ликвидировать, при нынешних темпах высотного строительства понадобится минимум три года.
Сейчас местный житель обеднел, поэтому квартиры покупает меньше. Зато подтянулся покупатель с материка, из РоссииИрина Изотова
«На смену одной категории покупателей, – объясняет Ирина Владимировна, – пришла другая. При Украине мы в основном работали на внутренний рынок, на Крым. Сейчас местный житель обеднел, поэтому квартиры покупает меньше. Зато подтянулся покупатель с материка, из России. Например, в нашем жилом комплексе «Бавария» (на улице Балаклавской) примерно 25% квартир приобрели именно такие покупатели. Это преимущественно люди трудоспособного возраста из северных российских регионов. У некоторых из них в Крыму родственники, давно их сюда звали, обещали помочь с трудоустройством. Словом, люди стремятся жить в тепле – вот и все. В прошлом году среди наших клиентов было много переселенцев с Донбасса. Сегодня, как и из Украины в целом, уже нет. На Южнобережье рынок перспективный. Мы его оценивали, потому что имели ряд предложений, мониторили ситуацию. Там, безусловно, строится только для приезжих. Для местных, скажем, алуштинцев, ялтинцев, новостроек нет из-за высоких цен».
Но Крым сегодня притягивает не только трудоспособных россиян. Как недавно заявила на заседании горсовета Феодосии начальник местного пенсионного фонда Людмила Михайлова, фонд с начала текущего года принял заявления о постановке на учет от 1032 пенсионеров, переехавших в город из других регионов России на постоянное место жительства. Поэтому теперь в приморском городе 31 339 человек пенсионного возраста.
По словам Ирины Изотовой, ЧС пока существенно не повлияла на «квартирный вопрос» в Крыму. Строительство продолжается, люди в нем задействованы, вовремя получают зарплату. Но последствия ЧС непременно проявятся в январе-феврале 2016 года, считает она, хотя в этот период и так традиционно падает спрос на первичном рынке. Так что последствия блэкаута просто дополнительно ухудшат ситуацию. Однако это более или менее прогнозируемая картина. «Другие факторы тревожат, – продолжает Ирина Изотова. – Сможет ли Крым на фоне стагнирующей России показывать хоть какую-то положительную динамику. Я имею привычку сравнивать положение дел в Краснодарском крае, потому что он похож на наш Крым. Там цены наполовину ниже наших. Поэтому смысла, скажем, в Сочи продавать крымское жилье (крымская фирма «Владоград» сделала такую попытку – КР), не вижу. Хотя, несмотря на всю раскрученность Сочи, его роскошный формат, климат и море в Крыму совсем другого уровня. Короче говоря, многообразных прогнозов сегодня хватает. Нам ничего не остается, как работать. Делаешь, что можешь. А там будет, что будет».
На «вторичке» – падение цен
Вторичный рынок жилья в это время тоже традиционно замер. Впрочем, на протяжении предыдущих месяцев стремительных всплесков тоже не наблюдалось. По словам симферопольского риэлтора Андрея Самохвалова, цены на квартиры продолжают падать. К примеру, однокомнатную квартиру в Симферополе можно приобрести за 28-30 тысяч, двухкомнатную – 40 тысяч долларов. «Примерно 30% наших клиентов, за это время приобретшие жилье на полуострове, – приезжие люди в возрасте, в основном с севера России», – сказала сотрудница симферопольского агентства «Гарант-Недвижимость» Анна.
А риелтор Ирина, которая на рынке недвижимости уже более десяти лет, рассказала о некоторых особенностях ценовой политики. Оказывается, половина ее клиентов продала жилье за российские рубли, другая – за американские доллары. Объяснение простое: на эти средства они собираются приобрести недвижимость на материковой Украине. Среди клиентов Ирины немало военнослужащих российского Минобороны, которые стремятся обзавестись жильем по госпрограмме военной ипотеки. В этом случае безналичную операцию проводит исключительно банк, в том числе местный РНКБ. Ее сумма прописана персональной льготной жилищной субсидией, которая после определенного срока службы выдается военнослужащему.
На практике не всегда означает, что владельцы субсидий автоматически станут владельцами жилья. Их надежды «разбиваются» об инфляцию
По информации пресс-службы Южного военного округа, в течение 2015 года минобороны России обеспечило в Крыму жилищными субсидиями около 150 семей на общую сумму 703 млн рублей. До конца года планируется обеспечить еще около 70 семей на общую сумму 290 млн рублей. Но на практике не всегда означает, что владельцы субсидий автоматически станут владельцами жилья. Их надежды «разбиваются» об инфляцию. Дело в том, что субсидия индексируется только раз в год. А за этот период, особенно в нынешнем году, обменный курс рубля сильно упал по отношению к тому же доллару, на который ориентируется половина продавцов жилья в Крыму. Сама субсидия имеет четко ограниченный срок действия – полгода. Поэтому если военнослужащий не успел, то ему нужно по-новому проходить утомительную процедуру ее получения. По крайней мере, так рассказал мой знакомым офицер, переведенный на новое место службы в Крым из России, который летом хотел приобрести двухкомнатную квартиру в старом фонде Симферополя за 3,2 млн рублей. Продавцов сначала вполне устраивала эта сумма. Но за несколько недель, пока шло последовательное оформление аж трех пакетов необходимых документов в банке и финансовом управлении министерства в Москве, рублевая «емкость» доллара значительно возросла. В отличие от покупателя это совсем не устраивало владельца квартиры, поэтому соглашение пришлось отменить.
Кстати, обходят военную ипотеку, регламентируемую федеральным законом №214-ФЗ от 2004 года об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, и крымские фирмы-застройщики. «По этому закону, – объяснила мне Ирина Изотова, – если ты заключил в офисе с клиентом соглашение, передал его в реестр, то через 7-10 дней можешь его спокойно уже зарегистрированным получить назад. И клиент платит деньги. А в случае с военной ипотекой аналогичное соглашение не могли зарегистрировать в течение месяца. Итак, застройщик банально не может получить средства, чтобы начать само строительство».